Mieteinnahmen versteuern in Deutschland: Abzugsberechtigte Kosten und Abschreibung

Vermieter in Deutschland können massive Steuern sparen, wenn sie ihre Ausgaben korrekt dokumentieren und abziehen. Die meisten Vermieter zahlen aber zu viel Steuern, weil sie nicht wissen, welche Kosten abzugsfähig sind. Ein Vermieter mit €50.000 Mieteinnahmen kann durch korrekte Kostenabzüge seinen steuerbaren Gewinn auf €20.000–30.000 reduzieren – eine Steuerersparnis von €8.000–15.000 pro Jahr. In diesem Guide erklären wir die tatsächlichen Regeln für Kostenabzüge und Abschreibung.

Die Besteuerung von Mieteinnahmen: Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung

Mieteinnahmen werden in Deutschland als "Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung" klassifiziert. Das ist eine eigenständige Einkunftsart (neben Arbeitseinkommen, Geschäftsbetrieb, etc.).

Die Formel: Steuerbarer Gewinn = Mieteinnahmen – alle abzugsfähigen Ausgaben

Und hier liegt der Schlüssel: Viele Ausgaben sind abzugsfähig.

Abzugsfähige Kosten: Das Kern-Verzeichnis

Verwaltunskosten (vollständig abzugsfähig):

• Maklergebühren (wenn Sie einen Verwalter zahlen): 0–15% der Miete pro Jahr
• Grundsteuern: 100% abzugsfähig
• Versicherungen (Haftpflicht, Feuerversicherung): 100% abzugsfähig
• Instandhaltungsrücklagen (wenn nicht entnommen, sondern gebildet)

Reparaturen und Instandhaltung (100% abzugsfähig):

• Reparaturen am Dach, Wänden, Fenster, Türen
• Elektrische Reparaturen und Wartung
• Kanalisations- und Sanitärreparaturen
• Malerei und Anstriche (wenn Reparatur, nicht Verbesserung)
• Heizungsreparatur und Wartung
• Rohrreinigung und Abflussreparaturen

Ein Beispiel: Das Dach leckt, kostet €5.000 zu reparieren. Das ist 100% abzugsfähig – reduziert Ihren Gewinn um €5.000.

Nebenkosten und Betriebskosten (100% abzugsfähig, wenn nicht auf Mieter umgelegt):

• Wasser und Abwasser
• Müllabfuhr
• Straßenreinigung und Schneeräumung
• Außenbeleuchtung
• Fahrstuhl und Treppen-Reinigung
• Schädlingsbekämpfung

Wichtig: Wenn Sie diese auf den Mieter umlegen (was üblich ist), sind Sie nicht abzugsfähig, weil Sie diese nicht aus Ihrer Tasche zahlen – der Mieter tut es.

Kapitalzinsen (100% abzugsfähig): Die Zinsen auf einen Hypothekendarlehen sind VOLLSTÄNDIG abzugsfähig.

Ein Beispiel: Sie haben ein Haus für €300.000 gekauft, davon €200.000 fremdfinanziert. Die Zinsen im Jahr 1 sind €8.000 (bei 4%). Diese €8.000 sind 100% abzugsfähig.

Das ist einer der größten Steuervorteile für Vermieter.

Mietverluste und Leerstand (100% abzugsfähig): Wenn Ihre Wohnung einen Monat leersteht, sind die entgangenen Mieteinnahmen ein Verlust – Sie können diese nicht abziehen, aber Sie zahlen auch keine Steuern auf diese fehlenden Einnahmen. Das ist ausgeglichen.

Nicht abzugsfähige Kosten: Das Gegenteil

Diese Kosten können NICHT abgezogen werden:

Kapitalrückzahlung (nicht abzugsfähig): Die Tilgung eines Hypothekendarlehens ist NICHT abzugsfähig. Sie zahlen zwar Geld aus, aber es reduziert nicht Ihre Steuerlast.

Ein Beispiel: Sie zahlen €10.000 pro Jahr Hypothek-Tilgung. Das ist nicht abzugsfähig. Aber die €8.000 Zinsen in dieser Zahlung sind abzugsfähig.

Dies ist einer der größten Verwirrungspunkte: Zinsen ja, Tilgung nein.

Kapitalverbesserungen (nicht sofort abzugsfähig): Wenn Sie ein neues Dach kaufen, das 30 Jahre hält, ist das kein "Betrieb" sondern eine "Kapitalanlage". Sie können nicht die vollen €20.000 in Jahr 1 abziehen – Sie müssen es über 30 Jahre abschreiben (AfA).

Aber wenn Sie ein altes Dach reparieren (nicht ersetzen), ist das eine Reparatur und 100% abzugsfähig.

Das Finanzamt unterscheidet streng zwischen "Reparatur" (Betrieb) und "Verbesserung" (Kapital).

Persönliche Kosten und Lebenshaltung:

• Ihre Lebensversicherung (nicht abzugsfähig)
• Ihr Telefon (teilweise abzugsfähig, nur der "geschäftliche" Anteil)
• Fahrtkosten zur Immobilie (nicht abzugsfähig, es sei denn, Sie sind Makler)

Die Abschreibung (Absetzung für Abnutzung, AfA): Das Mega-Steuersystem

Dies ist das Schlüssel-Steuer-Werkzeug für Vermieter. Wenn Sie ein Haus kaufen, können Sie die Kosten für das Gebäude über Jahre hinweg "abschreiben".

Wie funktioniert es?

Angenommen, Sie kaufen ein Einfamilienhaus:

• Kaufpreis: €300.000
• Grundstück (nicht abschreibbar): €80.000
• Gebäude (abschreibbar): €220.000

Die Abschreibung funktioniert so:

• Gebäude-Nutzungsdauer: 50 Jahre (Standard für Wohnbauten)
• Jährliche Abschreibung: €220.000 / 50 = €4.400 pro Jahr

Das bedeutet: Auch wenn Sie keine echten Kosten haben, können Sie €4.400 pro Jahr als "Betriebsausgabe" abziehen. Das reduziert Ihren steuerbaren Gewinn um €4.400.

Beispiel der Wirkung:

• Mieteinnahmen: €20.000/Jahr
• Echte Ausgaben (Versicherung, Grundsteuer, etc.): €5.000
• Abschreibung (nicht echte Ausgabe): €4.400
• Steuerbarer Gewinn: €20.000 – €5.000 – €4.400 = €10.600
• Ohne Abschreibung wäre es: €20.000 – €5.000 = €15.000

Die Abschreibung sparte €4.400 × Grenzsteuersatz (42%) = €1.848 Steuern pro Jahr.

Die Regel für Gebäude:

• Wohnbauten: 50 Jahre
• Alte Bauten (vor 1925): 40 Jahre (schneller Abschreiben)
• Gewerbliche Bauten: 40 Jahre
• Möbel, Einrichtung, Geräte: 3–10 Jahre (je nach Artikel)

Besonderheit: Betriebsausgabenpauschale für kleine Vermieter

Ein vereinfachtes System für kleine Vermieter:

Wenn Ihre Mieteinnahmen unter €520 Euro pro Monat oder €6.240 pro Jahr liegen, können Sie eine "Betriebsausgabenpauschale" von 30% der Mieteinnahmen ansetzen – ohne Dokumentation.

Ein Beispiel: Sie mieten eine kleine Garage für €200/Monat = €2.400/Jahr.

• Statt alle Ausgaben zu tracken, können Sie pauschal €2.400 × 30% = €720 Betriebsausgaben abziehen.

Das ist ein großes Privileg für kleine Vermieter – keine Belegnachweise erforderlich.

Mehrfamilienhäuser und anteilige Abschreibung

Wenn Sie ein Mehrfamilienhaus mit 4 Wohnungen kaufen und eines selbst nutzen:

• Nur 75% des Gebäudes ist abschreibbar (3/4 Vermietung)
• 25% ist Ihre Eigennutzung, nicht abschreibbar

Das ist fair – Sie können nur den vermieteten Anteil steuerlich geltend machen.

Verlustausgleich: Negative Einkünfte aus Vermietung

Ein wichtiger Punkt: Wenn Ihre Vermietungs-Ausgaben (inklusive Abschreibung) Ihre Mieteinnahmen übersteigen, haben Sie einen "Verlust".

Ein Beispiel:

• Mieteinnahmen: €15.000
• Ausgaben (Verwaltung, Reparaturen): €6.000
• Abschreibung: €5.000
• Verlust: -€4.000

Dieser Verlust kann gegen Ihr Arbeitseinkommen verrechnet werden. Wenn Sie €60.000 Gehalt verdienen, reduziert sich der steuerpflichtige Gewinn auf €56.000. Das spart Steuern.

Dies ist eines der Privilegien von Vermietung: Verluste mindern Ihr Gesamteinkommen.

Häufige Fehler bei Vermietungs-Steuern

1. Tilgung als Ausgabe abziehen: Das funktioniert nicht – nur Zinsen.
2. Reparaturen mit Verbesserungen verwechseln: Beides ist unterschiedlich besteuert.
3. Abschreibung vergessen: Viele Vermieter nutzen dieses mächtige Werkzeug nicht.
4. Nebenkostenabrechnungen nicht dokumentieren: Wenn Sie Nebenkosten umlegen, braucht das Finanzamt Belege.
5. Makler-Gebühren falsch abziehen: Nur der Vermietungs-Makler ist abzugsfähig, nicht der Verkaufs-Makler.

Praktisches Rechenbeispiel: Vollständige Berechnung

Eigentümer mit Einfamilienhaus:

• Mieteinnahmen: €24.000/Jahr (€2.000/Monat)
• Grundsteuer: €800
• Versicherung: €600
• Makler-Gebühren: €1.200
• Reparaturen: €2.000
• Hypotheken-Zinsen: €6.000
• Hypotheken-Tilgung: €4.000
• Abschreibung: €4.400

Berechnung:

• Mieteinnahmen: €24.000
• Abzüge (alles außer Tilgung): €15.000
• Abschreibung: €4.400
• Steuerbarer Gewinn: €4.600
• Steuern (42% Grenzsteuersatz): €1.932

Ohne die Abschreibung und Zinsen (was viele vergessen):

• Steuerbarer Gewinn: €24.000 – €4.600 (echte Ausgaben minus Zinsen und Abschreibung) = €19.400
• Steuern: €8.148

Die Ersparnis durch korrekte Abzüge und Abschreibung: €6.216 pro Jahr!

Fazit: Korrekte Dokumentation zahlt sich aus

Vermieter, die alle abzugsfähigen Kosten nutzen (Zinsen, Abschreibung, Betriebsausgaben), können ihre Steuerlast um 30–50% reduzieren. Das sind echte €1.000–5.000+ pro Jahr.

Die Schlüssel sind:

1. Alle Ausgaben dokumentieren
2. Zinsen (nicht Tilgung) abziehen
3. Abschreibung nutzen
4. Reparaturen vs. Verbesserungen unterscheiden
5. Nebenkosten korrekt umlegen

Ein Steuerberater kostet €500–1.000 pro Jahr, kann aber €2.000–5.000+ sparen. Das ist eine großartige Investition.